Le marché de l'immobilier
Le logement bénéficie d'une dynamique propre, qui pousse les ménages à s'endetter sur du plus long terme (15 à 20 ans) et avec un montant moyen de crédit de 81 000 euros en 2002.
Des conditions monétaires favorables :
• Le marché de l’immobilier est fortement lié à l’environnement économique du pays, mais aussi à celui des autres pays de l’Union Européenne ou d’Amérique. Actuellement, les conditions monétaires favorisent l’accès à la propriété.
• Les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas depuis 10 ans : depuis le début de l’année 2003, ils ont baissé de 20 %.
• Les cours de la Bourse, qui ont perdu 60 % en trois ans, ont engendré la flambée de l’immobilier car dans un contexte de crise boursière, la pierre reste une valeur saine et sûre !
• La hausse des loyers rend les locations inabordables, d’où un report sur l’achat de sa résidence principale. Le seul problème est la pénurie de logements à acheter. Avec moins de 7 % d’habitations vacantes en 2002, ce taux est le plus faible depuis 30 ans.
• Les demandes des étrangers, Anglais, Néerlandais et Allemands en tête, contribuent de surcroît à la bonne tenue du marché de la résidence secondaire ; le marché français étant 20 à 30 % moins cher que chez eux. Les Américains, quant à eux, investissent autant dans l’immobilier de bureau que de particulier, avec un objectif de revente à court terme avec forte plus-value.
• Juridique : la loi Robien, nouveau dispositif immobilier suite à la loi Besson. Depuis le 3 avril 2003, les mesures en faveur du logement locatif neuf (augmentation des plafonds de loyer et suppression des plafonds de ressources des locataires) ont été élargies à l'ancien en cas de réhabilitation conséquente. Une réhabilitation conséquente permettra de profiter du même avantage fiscal que le neuf. Le financement à l'investissement dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est désormais éligible à l'amortissement, calculé sur 95 % du montant total de la souscription.
Le Sénat, lors de l'examen de la loi de finances pour 2003, a décidé que les personnes s'engageant dorénavant à louer pendant au moins 6 ans un logement ancien, sous conditions de plafond de loyers et de plafond de ressources du locataire, bénéficieront d'une augmentation de 25 % à 40 % de la déduction forfaitaire qu'ils peuvent soustraire de leurs revenus fonciers. Cette mesure devrait s'équilibrer avec celle relative aux primes d'épargne logement dont la baisse sera contrebalancée par les avantages fiscaux accordés aux propriétaires de logements anciens.
D’autres lois permettent de défiscaliser, dans des cas très particuliers : la loi Malraux pour la restauration d’immeubles et la loi Paul dans les DOM-TOM.
• Avec 58 % de Français propriétaires de leur logement, le marché de l’immobilier est encore loin d’arriver à saturation. Au niveau mondial, le taux est en moyenne supérieur à 50 %. Il est de 60 % en Europe et de 69 % aux États-Unis. C’est seulement à l’approche des 65/68 % que le palier stagne.
Une forte mobilité géographique est reconnue pour les tranches d’âge de 20 à 35 ans, du fait des études puis de la mobilité professionnelle, de la constitution des couples et de l’arrivée des enfants dans le foyer.
Le baby-boom des années 1946 à 1969 amène aujourd’hui une augmentation du nombre des ménages de 40 à 60 ans. Les représentants de cette tranche d’âge investissent, puisqu’ils ont en général un fort pouvoir d’achat, et achètent des résidences secondaires ou des logements à vocation locative. En moyenne, un Français fait 1,2 achat dans sa vie et on compte 2,1 personnes par logement.
Selon la Fédération Nationale des Promoteurs-Constructeurs (FNPC), 2003 a vu une nouvelle hausse des ventes en volume, avec 100 000 ventes réalisées contre 82 000 en 2002.
La nouvelle législation de Robien visant à améliorer les conditions de l'investissement locatif, a permis d’enregistrer 15 000 ventes supplémentaires
en 2003, contre 7 000 initialement estimées.
Encore de belles perspectives pour le marché du crédit ! |
