Le cadre législatif lors de la souscription du contrat de prêt
Vous êtes libre de choisir l’organisme qui assurera votre prêt ! Néanmoins aucune loi n’interdit un organisme de crédit de soumettre l’acceptation du crédit à l’adhésion au contrat d’assurance collectif souscrit par lui. Dans ce cas, le législateur, via le code de la Consommation (article L 312-9), impose au prêteur de respecter les dispositions suivantes :
- communication à l’emprunteur d’une notice énumérant les risques ;
- toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques n’est opposable à l’emprunteur qu’en cas d’acceptation formelle de sa part.
Le nouvel article L 311-12 du code de la consommation oblige désormais l’offre de crédit à la consommation à préciser si l’assurance est facultative ou si elle est obligatoire et d’informer de la possibilité pour l’emprunteur de souscrire une assurance équivalente auprès de l’assureur de son choix.
La durée du contrat doit être mentionnée en caractères très apparents dans la police sous peine d’inopposabilité de cette clause à l’assuré (article L 113-15 du Code des Assurances).
La police doit également mentionner que la durée de tacite reconduction ne peut en aucun cas être supérieure à une année.
En cours de contrat
• Si aucune clause n’est prévue, vous pouvez résilier librement votre contrat, conformément à l’article L 113-12 du code des Assurances qui pose le principe d’une faculté de résiliation annuelle : “L’assuré a le droit de résilier le contrat à l’expiration d’un délai d’un an, en envoyant une lettre recommandée à l’assureur au moins deux mois avant la date d’échéance […]. Le droit de résilier le contrat tous les ans doit être rappelé dans chaque police […].
Cette disposition est applicable aux contrats en cours à compter du 1er mai 1990.”
• L’article L 113-15 du code des Assurances ajoute que la résiliation peut se faire “soit par une déclaration faite contre récépissé au siège social ou chez le représentant de l’assureur dans la localité, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée, soit par tout autre moyen indiqué dans la police”.
Si le nom de l’assureur ou la référence de la police figure au contrat de prêt, la résiliation du contrat d’assurance entraîne la résiliation du contrat de prêt. Aucun texte législatif ou de jurisprudence ne reconnaît de caractère abusif à ce que le prêteur exige une clause de remboursement anticipé du prêt en cas de résiliation du contrat d’assurance, dans la mesure où celui-ci est considéré comme accessoire au contrat de prêt. Mieux vaut vous reporter aux conditions générales des contrats de prêts de vos clients avant de leur conseiller de résilier !
Loi sur les loyers impayés
L'article 31-1°/2°-a bis, du code général des Impôts, prévoit ceci : les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : “le montant des primes d'assurances versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés. Lorsque le contrat comporte également la garantie d'autres risques, la fraction des primes destinée à couvrir le risque de loyers impayés doit être distinguée”.
Les mesures de défiscalisation "Loi de Robien"
Les investissements réalisés pour l'acquisition de logements neufs peuvent bénéficier depuis le 1er janvier 1999 du régime d'amortissement dit "Besson". Ce régime ne concerne que les propriétés situées en France métropolitaine. Cette loi a été modifiée par la loi de Robien, qui permet aujourd’hui de bénéficier d’avantages fiscaux à la fois sur les logements neufs et les logements anciens. Il existe également d'autres manières de défiscaliser un investissement foncier (ex. : les lois Paul, Malraux…).
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