Comment choisir les taux ?
Les taux de crédit appliqués par les banques dépendent du taux auquel elles empruntent sur les marchés financiers. Ils sont donc directement corrélés aux taux pratiqués sur les marchés financiers et fluctuent aussi en fonction de la concurrence que les banques se livrent entre elles.
Le taux fixe
Rien de plus simple à comprendre qu'un taux fixe puisque, comme son nom l'indique, l’emprunteur connaît dès le départ toutes les modalités de remboursement de son prêt.
En revanche, ces modalités ne sont pas forcément identiques pendant toute la durée de l’emprunt.
Les mensualités du remboursement pouvant être :
• constantes pendant toute la durée du prêt ;
• modulables : le contrat offre la possibilité, pendant toute la durée du prêt, d’augmenter ou de diminuer le montant de la mensualité en fonction des rentrées d’argent de l’acheteur et dans certaines limites. Cette souplesse entraîne de ce fait une variation de la durée de remboursement ;
• lissées : au cas où l’acheteur cumule plusieurs prêts, le lissage peut permettre d’ajuster les mensualités pour que le total soit constant et conserver ainsi un taux d'endettement acceptable. L’inconvénient du lissage est son surcoût par rapport à un crédit immobilier non lissé.
Le prêt à taux fixe est un élément de sûreté et permet à l’emprunteur d’envisager sereinement l’avenir. Cependant, il ne sera pas acteur de son crédit et ne bénéficiera pas d’éventuelles baisses de taux. La possibilité de minorer ou majorer son échéance n’est possible que s’il a souscrit l’option “échéance modulable”. Seule cette option permet d’augmenter la mensualité du prêt en réduisant ainsi la durée et donc le coût du crédit.
Un gain d’argent peut être envisagé grâce à une meilleure souplesse dans les remboursements !
Le taux variable ou révisable
Ce type de taux peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction d’un indice de base, généralement l'Euribor 3 Mois ou 1 An, qui par définition est variable.
La variation s'applique de deux façons suivant le contrat :
• sur les mensualités du crédit : elles augmentent avec la hausse du taux du crédit et diminuent avec la baisse. La durée reste inchangée ;
• sur la durée du crédit : à mensualités constantes, c'est la durée du prêt qui s'allonge en cas de hausse de taux, ou qui diminue en cas de baisse. Ces majorations ou minorations peuvent parfois avoir une incidence sur les deux critères à la fois.
Les établissements financiers ont créé des “garde-fous” appelés taux “capés” pour plafonner une éventuelle majoration trop importante et sécuriser le crédit. Les taux variables ou révisable sont attractifs car souvent inférieurs au taux fixe. Ils présentent un certain risque, notamment sur les longues durées car il est impossible en effet de prévoir à long terme les évolutions des taux du marché. Les recours aux taux capés permettent de limiter l’aléa.
Il existe un cas de figure pour lequel les prêts à taux révisables sont très intéressants : celui où l’acheteur est certain de rembourser son crédit à court terme. Il bénéficie alors du différentiel de taux avec un risque marginal tout en étant en général exonéré de pénalités de remboursement anticipé.
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