Comment choisir son prêt ?
Pour optimiser le financement d’un projet immobilier et en réduire le coût total, différents types de prêts immobiliers peuvent être mis en place. Les prêts immobiliers peuvent couvrir jusqu’à 100 % du montant de l’acquisition et leurs taux sont variables selon les établissements. L’emprunteur fait ici jouer la concurrence entre les banques pour bénéficier du meilleur taux possible ; plus le montant de l’apport est élevé, plus la négociation est facile.
Ensuite, il existe plusieurs types de prêts réglementés, qui répondent à des normes précises de revenus, prix au m2, surface, type d’opération (acquisition, construction, agrandissement…), et auxquels les emprunteurs doivent recourir en priorité en raison de leurs conditions intéressantes.
Les principaux prêts réglementés sont les suivants :
• le prêt Épargne Logement
Ce prêt est accordé après une période d'épargne minimale sur un compte spécifique. L’emprunteur bénéficie de prêts immobiliers à des taux avantageux : la phase d'épargne permet en effet de générer des intérêts et des droits à prêt, cumulables et transmissibles sous certaines conditions entre membres d'une même famille.
Le taux, le montant et la durée du prêt sont fonction des droits à prêt acquis, qui dépendent eux-mêmes des montants et dates des versements effectués dans le cadre de ces contrats. Depuis 1988, on observe un net recul des demandes de PEL (- 56 %).
• le prêt à taux 0
Ce prêt n’est disponible qu’auprès d‘établissements ayant passé une convention avec l’État, pour les personnes qui n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale dans les deux ans précédant l’achat. Il est plafonné en fonction de la région (Ile-de-France ou Province) et du nombre d’occupants du logement. Il est aussi conditionné par les ressources du ménage.
• le prêt conventionné
Ce prêt permet, sans condition de revenus, de financer jusqu'à 100 % hors frais de l'acquisition (neuve ou ancienne) ou de la construction d’une résidence principale ou de celle d'un locataire, à condition que celle-ci réponde à certaines normes de surface au m2 déterminées en fonction du lieu d'acquisition.
• le prêt d’accession à la propriété (PAS)
Le PAS est un prêt conventionné qui répond aux mêmes normes d'attribution en matière de surfaces habitables au m2, avec deux restrictions supplémentaires :
> il ne peut financer un bien destiné à la location : seule la résidence principale de l'emprunteur est concernée ;
> les modalités d'attribution de ce prêt dépendent des revenus de l'emprunteur, qui sont plafonnés en fonction de la composition de la famille et de la zone d'acquisition.
• le prêt 1 % patronal
Les salariés travaillant dans une entreprise employant au moins 10 personnes peuvent demander, dans la limite des fonds disponibles et sous réserve de l'accord de l'employeur, l'octroi d'un prêt 1 % patronal. Il doit être lié à la résidence principale du salarié.
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